Wat is een hypotheek?

Er zijn nu eenmaal maar heel weinig mensen die, als ze een huis kopen, contant af kunnen rekenen. Op zich hoeft dat ook niet, want voor de aankoop van een huis kun je een lening afsluiten. Zo´n lening, waarbij over het algemeen het huis het onderpand vormt, wordt een hypotheek genoemd. Eigenlijk gaat het om twee verschillende zaken, die wel nauw met elkaar samenhangen.

Allereerst is een hypotheek het zakelijk recht dat op een onroerend goed of een schip rust. Dit eigendom staat als onderpand tegenover een schuld, de geldlening om het onderpand te kunnen kopen. Dit zakelijk recht, appartementsrecht of het recht van opstal, wordt bij een notaris vastgelegd in een hypotheekakte.  Ook de benodigde lening zelf wordt in het gewone spraakgebruik hypotheek genoemd, maar heet officieel een hypothecaire lening, hypothecair krediet of lening met hypothecaire zekerheid. Zelfs als je wel over eigen geld beschikt, dan is het om fiscale redenen toch meestal verstandig om een zo hoog mogelijke hypotheek af te sluiten. Dit komt omdat de rente aftrekbaar is, waarbij wel opgemerkt moet worden dat dit weleens kan veranderen in de toekomst.

De bepaling van de hoogte van de lening

Bij het afsluiten van een hypothecaire lening moet er een balans zijn tussen de hoogte van de hypothecaire lening en de waarde van het onderpand. Om deze balans te berekenen wordt doorgaans de executiewaarde van het onderpand als uitgangspunt genomen. Veel banken verstrekken maximaal 125% van de executiewaarde als lening. De executiewaarde wordt doorgaans bepaald op ongeveer 85% van de verkoopwaarde bij vrije verkoop. Voor een huis met een vrije verkoopwaarde van E 180.000 geldt dus een executiewaarde van E 153.000 en een lenings-maximum van E 191.250. Omdat dit meer is dan de waarde van het huis, kunnen de zogenaamde “kosten koper”, waaronder de overdrachtsbelasting van 6%, vaak mee gefinancierd worden. Als je meer leent dan 75% van de executiewaarde, wordt dit een “tophypotheek” genoemd, en bij meer dan 100% is sprake van een “supertophypotheek”. Hierbij wordt, als gevolg van een groter risico voor de geldverstrekker, een hoger rentetarief berekend dan bij leningen onder de 75% of 60% onder de executiewaarde. De toeslagen voor top- en supertop hypotheken kunnen variëren tussen de 0,2% en 0,5%.

De hoogte van de verstrekte hypothecaire lening hangt meestal niet alleen af van een goede balans met het onderpand, maar ook met je inkomen, en indien van toepassing, dat van je partner. De bank moet er immers van uit kunnen gaan dat je de financiële verplichting die je aangaat, ook kan nakomen. Dit niet alleen op de korte termijn, maar ook in de loop van jaren. Je inkomens-situatie is dus eveneens van groot belang. Iemand met een vaste baan, die al door zijn of haar proeftijd heen is, heeft daarmee bijvoorbeeld een betere onderhandelingspositie dan iemand met een tijdelijk contract. Kleine of grotere ondernemers kunnen ook problemen hebben bij het verkrijgen van de lening, zeker in de eerste drie jaar na de start van hun onderneming. Tot slot hebben lopende verplichtingen, zoals alimentatie of eerder aangegane leningen, een invloed op je besteedbaar inkomen, en daarmee op het maximaal te lenen bedrag.

Hypotheekvormen

Er worden vele hypotheekvormen aangeboden, waarbij het over het algemeen de bedoeling dat aan het eind van de looptijd, meestal dertig jaar, de lening is terugbetaald. Enkele basis leningsvormen zijn de lineaire hypotheek, de annuïteitenhypotheek en de levenhypotheek. Deze laatste kent weer varianten als de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. Ook kun je kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Deze los je niet af in de looptijd, je betaalt alleen maar de rente. Omdat je niets hebt afgelost, blijft na het verstrijken van de looptijd de hypotheek in stand. De lening wordt dan vernieuwd met een onderhandse akte, die schuldvernieuwing wordt genoemd.

Een relatief nieuwe hypotheekvorm is de zogenaamde “meeneem-hypotheek”, waarbij de bank de lening voortzet op een nieuw te kopen huis.

De verschillende financieringsvormen variëren niet alleen over de wijze van aflossing, maar ook op de wijze waarop je wordt beschermd tegen rente-schommelingen. Er is namelijk een verschil tussen de looptijd van de hypotheek, meestal 30 jaar, en de periode waarop het afgesproken rentepercentage vast blijft liggen. Die rentevaste periode kan variëren van “variabel”, in principe iedere maand te wijzigen, tot aan de volledige looptijd van de lening. Het meest gebruikelijke is echter en rentevaste periode van tien jaar.

De beslissing goed voorbereiden

Met het afsluiten van een hypotheek ga je een langdurige financiële verplichting aan, vaak zal het de belangrijkste financiële beslissing in je leven zijn. Daarnaast gaat het in de loop der jaren  minimaal om vele tienduizenden euro's. Omdat een verkeerde beslissing je veel geld kan kosten, is het belangrijk om je goed te laten informeren, vooral nu het hypotheekaanbod onoverzichtelijk is geworden door de vele soorten hypotheken en verschillende varianten per hypotheeksoort. Die kunnen soms behoorlijk van elkaar verschillen, zodat het vooral belangrijk is om de hypotheekvorm en -variant te kiezen die het beste past in jouw specifieke situatie.

Bij de keuze van de hypotheekconstructie is het handig om niet je droomhuis, maar je persoonlijke wensen en je financiële middelen als uitgangspunt te nemen. Stel jezelf vragen als “hoeveel wil je per maand aan woonlasten uitgeven en hoeveel financiële ruimte wil je overhouden?”, “als je een huis met z´n tweeën koopt, wat gebeurt er ingeval van scheiding?”, “welke consequentie heeft ziekte of ongeschiktheid op jouw, of jullie, inkomen?”, “welke veranderingen in je persoonlijke en financiële situatie kun je nu al voorzien?”en “ben je bereid om risico te nemen?”. Laat je vervolgens goed informeren door een betrouwbare en onafhankelijke hypotheek adviseur over welke hypotheekvorm het beste bij deze situatie past.

Bron: www.allesoverdehypotheek.info